PV: Thưa ông, lãnh đạo TP Đà Nẵng có ý kiến như thế nào về việc Thanh tra Chính phủ (TTCP) kết luận: "UBND TP Đà Nẵng không triển khai tốt việc đấu giá chuyển quyền sử dụng đất trong những năm qua, không tuân thủ đúng quy định của Luật Đất đai và Quyết định 216/2005/QĐ-TTg của Thủ tướng Chính phủ?
Ông Văn Hữu Chiến: Việc TTCP kết luận như vậy là không đúng. Bởi vì tất cả các trường hợp giao đất cho tổ chức, cá nhân trên địa bàn Đà Nẵng đều được công khai đấu giá và giao quyền sử dụng đất theo đúng quy định của pháp luật về đất đai tại từng thời điểm. Cụ thể là Nghị định 181/2004/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật Đất đai; Nghị định 17/2006/NĐ-CP về sửa đổi, bổ sung một số điều của các nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai; Nghị định 187/2004/NĐ-CP về việc chuyển công ty nhà nước thành công ty cổ phần; Quyết định 216/2005/QĐ-TTg của Thủ tướng Chính phủ về đấu giá quyền sử dụng đất.
Việc đấu giá quyền sử dụng đất được các đơn vị công khai trên báo chí, đảm bảo đúng thời gian và các tiêu chí như quy định địa điểm xây dựng, diện tích, đơn giá, mục đích sử dụng đất, thời gian, địa điểm đăng ký... để các nhà đầu tư có thông tin đăng ký đấu giá.
PV:Qua thanh tra 46 dự án trên địa bàn Đà Nẵng, TTCP kết luận có 6 dự án gây thất thoát. Ý kiến của lãnh đạo TP Đà Nẵng về vấn đề này như thế nào?
Ông Văn Hữu Chiến: TTCP thanh tra 46 dự án, trong đó có một số dự án TTCP lấy giá đất của Hội đồng thẩm định giá đất làm căn cứ chính rồi so với giá đất mà UBND TP quyết định có sự chệnh lệch, đồng thời không tính mật độ xây dựng khi xác định giá đất để kết luận gây thất thoát là không có cơ sở.
Theo quy định, việc phê duyệt giá đất để thu tiền sử dụng đất thuộc thẩm quyền của UBND TP. Hội đồng thẩm định giá đất TP gồm đại diện Sở Tài chính, Sở TN-MT, Sở Xây dựng, Cục Thuế TP, Văn phòng UBND TP chỉ là bộ phận tham mưu, đề xuất cho lãnh đạo UBND TP trong việc xem xét và phê duyệt giá đất. Việc đồng ý giảm, tăng hoặc giữ nguyên theo đề nghị của Hội đồng thẩm định giá đất TP là việc làm bình thường và đúng thẩm quyền của UBND TP.
Giá đất cụ thể được UBND TP Đà Nẵng xác định phù hợp với từng vị trí, với từng quy hoạch, điều kiện cơ sở hạ tầng, giá đất thị trường ở vị trí đó tại mỗi thời điểm và các lô đất đều được đưa ra đấu giá công khai. Việc xác định giá đất các lô đất lớn phải tính đến mật độ xây dựng, thường là dưới 60%.
Thực tế cho thấy, có những lô đất có chiều sâu hàng trăm mét. Khi áp dụng phương pháp xác định giá đất theo Chính phủ quy định, Bộ Tài chính hướng dẫn thì giá đất có thể thấp hơn bảng giá do UBND TP Đà Nẵng quy định. Điều này là đương nhiên vì bảng giá do UBND TP quy định cho các lô đất nhỏ có mật độ xây dựng 100%, có cơ sở hạ tầng đầy đủ.
Về vấn đề này, Bộ Tài chính đã có ý kiến tại Công văn 11021/BTC-QLCS (ngày 16/8/2012) như sau: "Việc Hội đồng liên ngành thẩm định giá đất tỉnh, TP căn cứ vào bảng giá đất hàng năm và các phương pháp xác định giá theo quy định của pháp luật thực hiện xác định giá đất cụ thể tính thu tiền sử dụng đất, trình UBND cấp tỉnh quyết định là đúng quy định về thẩm quyền quyết định giá đất tính thu tiền sử dụng đất...
...Đối với phần diện tích đất được giao sử dụng cho mục đích công cộng đáp ứng điều kiện quy định tại Mục V Thông tư 06/2007/TT-BTNMT (ngày 15/6/2007) của Bộ TN-MT thì không phải nộp tiền sử dụng đất. Mật độ xây dựng theo quy hoạch xây dựng chi tiết đã được duyệt chỉ là một trong các căn cứ để xác định giá đất tính thu tiền sử dụng đất".
PV: Được biết liên quan đến vấn đề này, cách đây mấy năm Uỷ bản Kiểm tra TƯ Đảng cũng đã có kết luận hết sức cụ thể. Ông có thể cho biết kết luận của Uỷ ban Kiểm tra TƯ Đảng đã nêu như thế nào?
Ông Văn Hữu Chiến: Uỷ ban Kiểm tra TƯ Đảng đã có kết luận hết sức cụ thể tại Mục 4 Kết luận số 94 (ngày 25/4/2007) về việc bán khu đất 18.000m2 cuối tuyến đường Phạm Văn Đồng, khu thương xá Vĩnh Trung, khu đất số 8 Phan Chu Trinh, khu đất tứ giác Phạm Hồng Thái - Nguyễn Chí Thanh - Nguyễn Thái Học - Yên Bái, các khu đất bán cho ông Nguyễn Hữu Sinh, ông Nguyễn Hữu Bình, Công ty TNHH Đức Mạnh, Công ty TNHH Cafe Trung Nguyên, Công ty An Cư Đông Á như sau:
"Qua xem xét, Uỷ ban Kiểm tra TƯ Đảng nhận thấy việc bán các khu đất trên là có chủ trương của tập thể UBND TP Đà Nẵng thực hiện theo mục đích thương mại du lịch, không phải là nhà ở, mật độ xây dựng nhà cao tầng từ 50 - 60% diện tích khu đất. Đất còn lại phục vụ công cộng. Vì vậy không thể so sánh giữa giá đất làm dịch vụ theo đúng quy hoạch của TP với giá đất bán nền hoặc giá đất ở mặt tiền các đường phố chính".
Mời bạn đọc tiếp tục theo dõi nội dung trả lời phỏng vấn của Chủ tịch Văn Hữu Chiến về các vấn đề cụ thể liên quan đến 6 dự án mà TTCP kết luận là "gây thất thoát" cũng như vấn đề giảm tiền sử dụng đất mà theo TTCP là "không đúng đối tượng và trái với quy định tại Nghị định 198/2004/NĐ-CP" ở các phần sau.
HẢI CHÂU
(Infonet)
> Tiếp - Phần 2:
> Tiếp - Phần 2:
Đà Nẵng chứng minh từng điểm TTCP kết luận không đúng
Tiếp tục cuộc trả lời phỏng vấn về kết luận số 160/TB-TTCP của Thanh tra Chính phủ, Chủ tịch UBND TP Đà Nẵng Văn Hữu Chiến đã cho biết cụ thể về 6 dự án được cho là "xác định giá đất thấp gây thất thu cho ngân sách và tạo điều kiện cho một số nhà đầu tư chuyển nhượng thu lợi bất chính với số tiền lớn"!
PV: Thưa ông, tại kết luận số 160/TB-TTCP, Thanh tra Chính phủ (TTCP) cho rằng "khu đất chuyển nhượng cho Công ty Phúc Thiên Long để xây dựng khu dịch vụ thương mại du lịch đã được UBND TP Đà Nẵng xác định giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất (QSDĐ) năm 2007, qua 4 lần gia hạn nộp tiền, đến tháng 9/2009 Công ty mới nộp tiền sử dụng đất nhưng TP không xác định lại giá, gây thất thu 120.172 triệu đồng". Ý kiến của ông về vấn đề này như thế nào?
Ông Văn Hữu Chiến: Trên cơ sở đề xuất của Hội đồng thẩm định giá đất TP, UBND TP Đà Nẵng đã phê duyệt giá khởi điểm đấu giá là 2,5 triệu đồng/m2. Sau khi công khai đấu giá theo đúng quy định, hết thời hạn vẫn không có tổ chức, cá nhân nào tham gia đấu giá, chỉ có Công ty Phúc Thiên Long xin nhận QSDĐ. Do đó, việc UBND TP thống nhất chủ trương giao đất cho công ty này là phù hợp với quy định tại Điểm d, Khoản 5, Điều 2 Nghị định 17/2006/CP về sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 181/2004/CP hướng dẫn thi hành Luật Đất đai.
UBND TP Đà Nẵng thống nhất phê duyệt giá đất giao QSDĐ theo đúng đề xuất của Hội đồng thẩm định giá đất TP, với đơn giá là 3,03 triệu đ/m2, cao hơn đơn giá phê duyệt để đấu giá. Việc phê duyệt đơn giá đất 3,03 triệu đ/m2 là đúng thẩm quyền của UBND TP và phù hợp với giá thị trường tại thời điểm đó.
PV: Nhưng tại sao sau 2 năm với 4 lần gia hạn, công ty này mới nộp tiền SDĐ mà UBND TP Đà Nẵng không xác định lại giá đất?
Ông Văn Hữu Chiến: Sau khi ký hợp đồng chuyển QSDĐ cho Công ty Phúc Thiên Long thì tình hình bất động sản cả nước cũng như TP Đà Nẵng giảm sút và đóng băng. Đồng thời các ngân hàng đồng loạt không cho vay vốn để đầu tư vào lĩnh vực bất động sản. Do đó vấn đề tài chính của các doanh nghiệp gặp nhiều khó khăn.
Mặt khác, khu đất này có nguồn gốc là đất quốc phòng nên quá trình làm thủ tục chuyển sang đất phát triển kinh tế có kéo dài, đồng thời hệ thống hạ tầng kỹ thuật tại khu vực này chưa được đầu tư vì vướng đất quốc phòng, dẫn đến TP chưa thể bàn giao toàn bộ mặt bằng dự án cho chủ đầu tư để triển khai dự án.
Từ tháng 12/2007 đến 9/2009 (từ thời điểm quyết định giá đất đến thời điểm công ty nộp đủ tiền SDĐ), bảng giá đất năm 2008 và 2009 ở TP Đà Nẵng không thay đổi. Thị trường bất động sản giảm sút và đóng băng, lạm phát kéo dài. Bão số 6 cũng vừa đổ bộ vào TP tàn phá nhiều nhà cửa, công trình nhất là ở khu vực ven biển. Cùng lúc, sóng thần tàn phá nhiều khu vực ven biển Thái Lan và một số nước càng gây nên tâm lý e ngại đầu tư vào khu vực ven biển Đà Nẵng. Vì vậy giá đất khu vực ven biển thời gian này giảm sút.
Chưa kể khu đất này nằm gần sân bay Nước Mặn, nhiều người e ngại còn tồn đọng chất thải dioxin trước đây trong sân bay, ảnh hưởng đến sức khoẻ. Đó là lý do vì sao liền kề khu đất này là vệt biệt thự dọc tường rào sân bay Nước Mặn đã giảm giá nhiều lần, thường xuyên quảng bá trên báo chí nhưng nhiều năm liền không có khách hàng liên hệ để nhận QSDĐ.
Nếu tính theo giá chuyển QSDĐ trên thị trường tại thời điểm năm 2009 (áp dụng bảng giá đất năm 2009 do UBND TP ban hành) thì đơn giá bình quân toàn khu đất này là 2.691.319 đ/m2. Như vậy đơn giá giao QSDĐ cho Công ty Phúc Thiên Long cao hơn đơn giá tính theo thị trường tại thời điểm đó là 338.681 đ/m2 (3.030.000 đ/m2 - 2.691.319 đ/m2). Đơn giá này nằm trong khung giá đất mà Chính phủ quy định tại Nghị định 181/2004/NĐ-CP và cao hơn giá đất tối thiểu đối với giá đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp ở đô thị loại 1 lên đến 12 lần.
PV: Đối với dự án này, kết luận số 160 của TTCP còn cho rằng "sau đó nhà đầu tư đã chuyển nhượng ngay cho đối tác khác thu lợi 498.442.206 triệu đồng". Ý kiến của ông về vấn đề này như thế nào?
Ông Văn Hữu Chiến: Theo quy định tại Khoản 2 Điều 3 Nghị định 188/NĐ-CP (ngày 16/11/2004) của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất thì "giá chuyển nhượng QSDĐ thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường là số tiền VND tính trên một đơn vị diện tích đất được hình thành từ kết quả của những giao dịch thực tế mang tính chất phổ biến giữa người cần chuyển nhượng và người muốn được chuyển nhượng, không bị ảnh hưởng bởi các yếu tố như tăng giá do đầu cơ, do thay đổi quy hoạch, chuyển nhượng trong tình trạng bị ép buộc, quan hệ huyết thống".
UBND TP Đà Nẵng khẳng định đơn giá chuyển nhượng QSDĐ của các cá nhân, tổ chức đối với khu đất này không phải là giá thị trường trong điều kiện bình thường. Do lẽ, sau khi Công ty Phúc Thiên Long được phép chuyển đổi tên sang ông Nguyễn Hữu Bình, sau khi hoàn thành nghĩa vụ tài chính và được cấp giấy chứng nhận QSDĐ, ông Bình đã chuyển nhượng lại cho Công ty ATS do bà Nguyễn Thị Thoa làm giám đốc. Bà Thoa và ông Bình là chị em ruột (có quan hệ huyết thống) nên giá chuyển QSDĐ của hai người này không phải là giá trị thực của khu đất.
Giao dịch này không mang tính phổ biến mà trên thực tế đã chứng minh cho thấy việc tăng giá đất chuyển nhượng QSDĐ của các cá nhân trên nhằm mục đích nâng khống giá trị chuyển QSDĐ lên quá cao để được vay ngân hàng với số tiền lớn. Đây chính là thực trạng dẫn đến nợ xấu trong ngân hàng như hiện nay.
Ngoài mục đích nâng giá đất ảo nêu trên thì việc chuyển nhượng QSDĐ giữa các cá nhân, tổ chức là quan hệ dân sự giữa các bên, được cơ quan Công chứng chứng thực hợp đồng, sang tên trước bạ theo quy định của pháp luật. Vấn đề này không thuộc trách nhiệm của UBND TP.
PV: Đối với khu đất phía Nam cuối đường Phạm Văn Đồng, theo TTCP, năm 2006, UBND TP Đà Nẵng chuyển nhượng cho ông Hoàng Hải và bà Trung Thị Lâm Ngọc với tổn giá trị hợp đồng 84 tỉ đồng. Đến năm 2008, ông Hải và bà Ngọc không triển khai thực hiện dự án mà uỷ quyền cho ông Phan Văn Anh Vũ chuyển nhượng cho ông Phạm Đăng Quan với giá 581,526 tỉ đồng (thu chênh lệch 495,374 tỉ đồng). Năm 2009, ông Quan lại tiếp tục chuyển nhượng cho Công ty cổ phần đầu tư địa ốc Phương Trang với giá 585 tỉ đồng. Hiện khu đất vẫn bỏ trống, chưa được đầu tư. Ông có ý kiến gì?
Ông Văn Hữu Chiến: Chúng tôi xin nói rõ, ông Phan Văn Anh Vũ là người đứng ra chuyển nhượng QSDĐ cho ông Hải, bà Ngọc theo hợp đồng uỷ quyền chứ không phải là người nhận chuyển nhượng đất của ông Hải, bà Ngọc. Còn ông Phạm Đăng Quan chính là Tổng Giám đốc Công ty cổ phần đầu tư địa ốc ô tô Phương Trang. Như vậy giữa công ty này với cá nhân ông Quan là một. Điều này cho thấy đơn giá chuyển nhượng QSDĐ giữa tổ chức và cá nhân này không phải là giá thị trường trong điều kiện bình thường.
Việc chuyển nhượng QSDĐ giữa các cá nhân, tổ chức nêu trên là quan hệ dân sự giữa các bên, được cơ quan Công chứng chứng thực hợp đồng, trước bạ sang tên theo quy định của pháp luật. Vấn đề này không thuộc trách nhiệm của UBND TP. Tuy nhiên qua thực tế thị trường bất động sản trên địa bàn TP đã xảy ra nhiều trường hợp các tổ chức, cá nhân nâng khống giá trị chuyển QSDĐ lên quá cao nhằm mục đích vay ngân hàng với số tiền lớn chứ giá trị thực trên thị trường thấp hơn nhiều. Từ đó đã dẫn tới nợ xấu trong ngân hàng mà chúng tôi vừa đề cập ở trên.
PV: Đối với các khu đất A2, A3 đầu tuyến Sơn Trà - Điện Ngọc, TTCP cũng cho rằng việc chuyển nhượng QSDĐ của các tổ chức, cá nhân tạo ra sự chênh lệch lớn. Ý kiến của ông là gì?
Ông Văn Hữu Chiến: Đối với khu đất A2, sau khi được UBND quận Sơn Trà cấp giấy chứng nhận QSDĐ, bà Phạm Thị Đông chuyển nhượng QSDĐ cho bà Nguyễn Thị Xuân. Đây là quan hệ dân sự và được cơ quan Công chứng chứng thực hợp đồng theo quy định.
Riêng với khu đất A3, UBND TP Đà Nẵng khẳng định đơn giá chuyển nhượng QSDĐ của các cá nhân đối với khu đất này không phải là giá thị trường trong điều kiện bình thường. Do lẽ, sau khi hoàn thành nghĩa vụ tài chính đối với khu đất A3, bà Phạm Thị Đông đã chuyển nhượng lại cho bà Trương Thị Chi và Lê Thuý Hương. Bà Đông với hai người này có quan hệ bà con trong gia đình, làm ăn với nhau...
Sau khi được cấp giấy chứng nhận QSDĐ, hai bà Trương Thị Chi và Lê Thuý Hương chuyển nhượng cho ông Trương Đình Trung. Tiếp đó ông Trung chuyển nhượng cho Công ty cổ phần bất động sản Phương Trang. Ông Trung chính là Phó Giám đốc Công ty này, giữa ông và công ty có quan hệ, cùng chung quyền lợi nên giá chuyển QSDĐ đối với khu đất này không phải là giá thị trường trong điều kiện bình thường. Giữa ông Trung và công ty đã thoả thuận nâng khống giá trị khu đất nhằm vay ngân hàng với số tiền lớn, chứ giá trị thực trên thị trường thấp hơn nhiều. Ngoài ra, việc chuyển nhượng QSDĐ giữa các cá nhân, tổ chức là quan hệ dân sự giữa các bên, được cơ quan Công chứng chứng thực hợp đồng theo quy định của pháp luật nên không thuộc trách nhiệm của UBND TP.
PV: Theo TTCP thì khu đất chuyển đổi mục đích SDĐ của Công ty Tân Cường Thành tính giá thấp hơn giá TP quy định là 67.323.064 triệu đồng. Ông giải thích việc này thế nào?
Ông Văn Hữu Chiến: Đối với khu đất này, UBND TP Đà Nẵng đã phê duyệt đơn giá đất sản xuất kinh doanh là 410.000 đ/m2. Sau khi công ty đề nghị chuyển mục đích SDĐ sang đất ở thì Hội đồng thẩm định giá TP đề xuất giá chuyển mục đích SDĐ của khu đất này là 175.800 đ/m2. UBND TP Đà Nẵng thống nhất với đề xuất nêu trên.
Theo đó, giá đất ở giao quyền SDĐ cho Công ty Tân Cường Thành là 585.800 đ/m2 (410.000 đ/m2 + 175.800 đ/m2) là đúng thẩm quyền và phù hợp với giá thị trường tại thời điểm, trong điều kiện công ty này phải tự bỏ kinh phí di dời cơ sở sản xuất theo hiện trạng để có mặt bằng xây dựng khu dân cư theo chủ trương của UBND TP tại công văn số 4865/VP-QLĐTh ngày 25/11/2010 (TP không bồi thường thiệt hại nhà xưởng, chi phí di dời, giải phóng mặt bằng...). Như vậy đơn giá này nằm trong khung giá đất mà Chính phủ quy định tại Nghị định 188/2004/NĐ-CP và cao hơn giá đất tối thiểu (đối với đất ở nông thôn, loại xã đồng bằng) lên đến 58,6 lần (585.800 đ/m2/10.000 đ/m2).
PV: TTCP cho rằng, năm 2007, khi chuyển nhượng khu đất A4, A5 khu đầu tuyến Sơn Trà - Điện Ngọc cho Công ty cổ phần xây dựng thương mại Phú Mỹ xây chung cư, căn hộ cao cấp, văn phòng cho thuê và khách sạn, UBND TP Đà Nẵng và Hội đồng thẩm định giá đất TP không xác định theo giá đất ở mà giữ nguyên theo giá đất sản xuất kinh doanh (SXKD, bằng 0,7 giá đất ở), gây thất thu cho ngân sách. Đến năm 2010, công ty này chuyển nhượng lại cho Công ty cổ phần xây dựng Phương Trang với số tiền hơn 285,6 tỉ đồng, chênh lệch so với giá của TP xác định năm 2007 hơn 22,6 tỉ đồng". Ý kiến của ông về vấn đề này như thế nào?
Ông Văn Hữu Chiến: Nhận định của TTCP như vậy là không đúng. Bởi vì Hội đồng thẩm định giá đất TP Đà Nẵng đề xuất mức giá khởi điểm để đấu giá đất theo mục đích SXKD phi nông nghiệp là 2.570.000đ/m2 và được UBND TP thống nhất. Sau khi đăng báo công khai đấu giá theo quy định, hết thời hạn vẫn không có tổ chức, cá nhân nào tham gia đấu giá, chỉ có Công ty Phú Mỹ có đơn xin nhận chuyển QSDĐ và được UBND TP Đà Nẵng thống nhất giao QSDĐ với đơn giá SXKD phi nông nghiệp như nêu trên.
Sau khi nộp toàn bộ tiền SDĐ hai khu đất này, Công ty Phú Mỹ được UBND TP Đà Nẵng cấp giấy chứng nhận QSDĐ số AK280458 và AK280459. Theo giấy chứng nhận đã cấp cho Công ty Phú Mỹ thì mục đích sử dụng các khu đất này là đất SXKD phi nông nghiệp và UBND TP Đà Nẵng thu tiền SDĐ đối với công ty là đất SXKD phi nông nghiệp chứ không phải là đất ở như ý kiến của TTCP.
PV: TTCP cũng có ý kiến rằng khu đất 29ha thuộc dự án sân golf Đa Phước giao cho Công ty 79 thấp hơn giá TP quy định, làm lợi cho công ty này hơn 570 tỉ đồng. Ông giải thích vấn đề này ra sao?
Ông Văn Hữu Chiến: Ý kiến này của TTCP cũng không đúng. Bởi vì ngày 16/11/2006, Công ty TNHH Daewon Cantavil và UBND TP Đà Nẵng ký Thoả thuận nguyên tắc đầu tư dự án khu đô thị phức hợp sân golf Đa Phước, cụ thể trên cơ sở giá thu tiền mặt nước được thống nhất là 300.000đ/m2 và đơn giá thu tiền thuê đất 0,1USD/m2/năm. Trong thoả thuận nguyên tắc này có việc giao quyền SDĐ cho một Công ty Việt Nam liên doanh với Công ty Daewon với diện tích 29ha, đơn giá 300.000đ/m2.
Trong dự án này, Nhà nước giao mặt nước cho chủ đầu tư, còn chủ đầu tư phải bỏ ra 100% chi phí để làm kè, san lấp mặt bằng, nên việc TP thu tiền SDĐ với giá 300.000đ/m2 là phù hợp với giá thị trường tại thời điểm đó. Chưa kể đơn giá 300.000đ/m2 mặt nước đi kèm với điều kiện nhà đầu tư phải bàn giao cho TP khoảng 25ha đã hoàn chỉnh cơ sở hạ tầng (với chi phí phải bỏ ra khoảng 5 triệu USD) để TP xây dựng khu vực công ích công cộng. Theo giá đất hiện hành của TP thì giá trị của khu đất 25ha này là 988 tỉ đồng.
UBND TP Đà Nẵng khẳng định giá đất giao cho Công ty Daewon là giá mặt nước. Đối với khu đất 29ha, ngoài đơn giá giao mặt nước là 300.000đ/m2 thì giá trị thu được đối với 25ha nêu trên được phân bổ cho khu 29ha, theo đó tiền SDĐ mỗi m2 là 3.407.000đ (988 tỉ/29ha). Như vậy, việc thu tiền SDĐ thực tế cho mỗi m2 của khu đất 29ha là 3.707.000đ (3.407.000đ/m2 + 300.000đ/m2). Đây là đơn giá tiền SDĐ mà TP được hưởng lợi với khu đất 29ha đã giao cho Công ty Daewon với đối tác là doanh nghiệp Việt Nam. Thực tế TP thu và hưởng lợi được 1.075 tỉ đồng, gồm 988 tỉ đồng là số tiền hưởng lợi từ 25ha và 87 tỉ đồng là tiền thu mặt nước của 29ha.
Theo Infone
PV: Thưa ông, tại kết luận số 160/TB-TTCP, Thanh tra Chính phủ (TTCP) cho rằng "khu đất chuyển nhượng cho Công ty Phúc Thiên Long để xây dựng khu dịch vụ thương mại du lịch đã được UBND TP Đà Nẵng xác định giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất (QSDĐ) năm 2007, qua 4 lần gia hạn nộp tiền, đến tháng 9/2009 Công ty mới nộp tiền sử dụng đất nhưng TP không xác định lại giá, gây thất thu 120.172 triệu đồng". Ý kiến của ông về vấn đề này như thế nào?
Ông Văn Hữu Chiến: Trên cơ sở đề xuất của Hội đồng thẩm định giá đất TP, UBND TP Đà Nẵng đã phê duyệt giá khởi điểm đấu giá là 2,5 triệu đồng/m2. Sau khi công khai đấu giá theo đúng quy định, hết thời hạn vẫn không có tổ chức, cá nhân nào tham gia đấu giá, chỉ có Công ty Phúc Thiên Long xin nhận QSDĐ. Do đó, việc UBND TP thống nhất chủ trương giao đất cho công ty này là phù hợp với quy định tại Điểm d, Khoản 5, Điều 2 Nghị định 17/2006/CP về sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 181/2004/CP hướng dẫn thi hành Luật Đất đai.
UBND TP Đà Nẵng thống nhất phê duyệt giá đất giao QSDĐ theo đúng đề xuất của Hội đồng thẩm định giá đất TP, với đơn giá là 3,03 triệu đ/m2, cao hơn đơn giá phê duyệt để đấu giá. Việc phê duyệt đơn giá đất 3,03 triệu đ/m2 là đúng thẩm quyền của UBND TP và phù hợp với giá thị trường tại thời điểm đó.
PV: Nhưng tại sao sau 2 năm với 4 lần gia hạn, công ty này mới nộp tiền SDĐ mà UBND TP Đà Nẵng không xác định lại giá đất?
Ông Văn Hữu Chiến: Sau khi ký hợp đồng chuyển QSDĐ cho Công ty Phúc Thiên Long thì tình hình bất động sản cả nước cũng như TP Đà Nẵng giảm sút và đóng băng. Đồng thời các ngân hàng đồng loạt không cho vay vốn để đầu tư vào lĩnh vực bất động sản. Do đó vấn đề tài chính của các doanh nghiệp gặp nhiều khó khăn.
Mặt khác, khu đất này có nguồn gốc là đất quốc phòng nên quá trình làm thủ tục chuyển sang đất phát triển kinh tế có kéo dài, đồng thời hệ thống hạ tầng kỹ thuật tại khu vực này chưa được đầu tư vì vướng đất quốc phòng, dẫn đến TP chưa thể bàn giao toàn bộ mặt bằng dự án cho chủ đầu tư để triển khai dự án.
Từ tháng 12/2007 đến 9/2009 (từ thời điểm quyết định giá đất đến thời điểm công ty nộp đủ tiền SDĐ), bảng giá đất năm 2008 và 2009 ở TP Đà Nẵng không thay đổi. Thị trường bất động sản giảm sút và đóng băng, lạm phát kéo dài. Bão số 6 cũng vừa đổ bộ vào TP tàn phá nhiều nhà cửa, công trình nhất là ở khu vực ven biển. Cùng lúc, sóng thần tàn phá nhiều khu vực ven biển Thái Lan và một số nước càng gây nên tâm lý e ngại đầu tư vào khu vực ven biển Đà Nẵng. Vì vậy giá đất khu vực ven biển thời gian này giảm sút.
Chưa kể khu đất này nằm gần sân bay Nước Mặn, nhiều người e ngại còn tồn đọng chất thải dioxin trước đây trong sân bay, ảnh hưởng đến sức khoẻ. Đó là lý do vì sao liền kề khu đất này là vệt biệt thự dọc tường rào sân bay Nước Mặn đã giảm giá nhiều lần, thường xuyên quảng bá trên báo chí nhưng nhiều năm liền không có khách hàng liên hệ để nhận QSDĐ.
Nếu tính theo giá chuyển QSDĐ trên thị trường tại thời điểm năm 2009 (áp dụng bảng giá đất năm 2009 do UBND TP ban hành) thì đơn giá bình quân toàn khu đất này là 2.691.319 đ/m2. Như vậy đơn giá giao QSDĐ cho Công ty Phúc Thiên Long cao hơn đơn giá tính theo thị trường tại thời điểm đó là 338.681 đ/m2 (3.030.000 đ/m2 - 2.691.319 đ/m2). Đơn giá này nằm trong khung giá đất mà Chính phủ quy định tại Nghị định 181/2004/NĐ-CP và cao hơn giá đất tối thiểu đối với giá đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp ở đô thị loại 1 lên đến 12 lần.
 |
| Người dân Đà Nẵng theo dõi việc đổ đất lấn biển để xây dựng khu đô thị phức hợp sân golf Đa Phước. Theo UBND TP Đà Nẵng, ở dự án này TP được hưởng lợi hơn 1.000 tỉ đồng chứ không phải giao đất với giá thấp làm lợi cho Công ty 79 hơn 570 tỉ đồng như ý kiến của Thanh tra Chính phủ - Ảnh: HC |
Ông Văn Hữu Chiến: Theo quy định tại Khoản 2 Điều 3 Nghị định 188/NĐ-CP (ngày 16/11/2004) của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất thì "giá chuyển nhượng QSDĐ thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường là số tiền VND tính trên một đơn vị diện tích đất được hình thành từ kết quả của những giao dịch thực tế mang tính chất phổ biến giữa người cần chuyển nhượng và người muốn được chuyển nhượng, không bị ảnh hưởng bởi các yếu tố như tăng giá do đầu cơ, do thay đổi quy hoạch, chuyển nhượng trong tình trạng bị ép buộc, quan hệ huyết thống".
UBND TP Đà Nẵng khẳng định đơn giá chuyển nhượng QSDĐ của các cá nhân, tổ chức đối với khu đất này không phải là giá thị trường trong điều kiện bình thường. Do lẽ, sau khi Công ty Phúc Thiên Long được phép chuyển đổi tên sang ông Nguyễn Hữu Bình, sau khi hoàn thành nghĩa vụ tài chính và được cấp giấy chứng nhận QSDĐ, ông Bình đã chuyển nhượng lại cho Công ty ATS do bà Nguyễn Thị Thoa làm giám đốc. Bà Thoa và ông Bình là chị em ruột (có quan hệ huyết thống) nên giá chuyển QSDĐ của hai người này không phải là giá trị thực của khu đất.
Giao dịch này không mang tính phổ biến mà trên thực tế đã chứng minh cho thấy việc tăng giá đất chuyển nhượng QSDĐ của các cá nhân trên nhằm mục đích nâng khống giá trị chuyển QSDĐ lên quá cao để được vay ngân hàng với số tiền lớn. Đây chính là thực trạng dẫn đến nợ xấu trong ngân hàng như hiện nay.
Ngoài mục đích nâng giá đất ảo nêu trên thì việc chuyển nhượng QSDĐ giữa các cá nhân, tổ chức là quan hệ dân sự giữa các bên, được cơ quan Công chứng chứng thực hợp đồng, sang tên trước bạ theo quy định của pháp luật. Vấn đề này không thuộc trách nhiệm của UBND TP.
PV: Đối với khu đất phía Nam cuối đường Phạm Văn Đồng, theo TTCP, năm 2006, UBND TP Đà Nẵng chuyển nhượng cho ông Hoàng Hải và bà Trung Thị Lâm Ngọc với tổn giá trị hợp đồng 84 tỉ đồng. Đến năm 2008, ông Hải và bà Ngọc không triển khai thực hiện dự án mà uỷ quyền cho ông Phan Văn Anh Vũ chuyển nhượng cho ông Phạm Đăng Quan với giá 581,526 tỉ đồng (thu chênh lệch 495,374 tỉ đồng). Năm 2009, ông Quan lại tiếp tục chuyển nhượng cho Công ty cổ phần đầu tư địa ốc Phương Trang với giá 585 tỉ đồng. Hiện khu đất vẫn bỏ trống, chưa được đầu tư. Ông có ý kiến gì?
Ông Văn Hữu Chiến: Chúng tôi xin nói rõ, ông Phan Văn Anh Vũ là người đứng ra chuyển nhượng QSDĐ cho ông Hải, bà Ngọc theo hợp đồng uỷ quyền chứ không phải là người nhận chuyển nhượng đất của ông Hải, bà Ngọc. Còn ông Phạm Đăng Quan chính là Tổng Giám đốc Công ty cổ phần đầu tư địa ốc ô tô Phương Trang. Như vậy giữa công ty này với cá nhân ông Quan là một. Điều này cho thấy đơn giá chuyển nhượng QSDĐ giữa tổ chức và cá nhân này không phải là giá thị trường trong điều kiện bình thường.
Việc chuyển nhượng QSDĐ giữa các cá nhân, tổ chức nêu trên là quan hệ dân sự giữa các bên, được cơ quan Công chứng chứng thực hợp đồng, trước bạ sang tên theo quy định của pháp luật. Vấn đề này không thuộc trách nhiệm của UBND TP. Tuy nhiên qua thực tế thị trường bất động sản trên địa bàn TP đã xảy ra nhiều trường hợp các tổ chức, cá nhân nâng khống giá trị chuyển QSDĐ lên quá cao nhằm mục đích vay ngân hàng với số tiền lớn chứ giá trị thực trên thị trường thấp hơn nhiều. Từ đó đã dẫn tới nợ xấu trong ngân hàng mà chúng tôi vừa đề cập ở trên.
PV: Đối với các khu đất A2, A3 đầu tuyến Sơn Trà - Điện Ngọc, TTCP cũng cho rằng việc chuyển nhượng QSDĐ của các tổ chức, cá nhân tạo ra sự chênh lệch lớn. Ý kiến của ông là gì?
Ông Văn Hữu Chiến: Đối với khu đất A2, sau khi được UBND quận Sơn Trà cấp giấy chứng nhận QSDĐ, bà Phạm Thị Đông chuyển nhượng QSDĐ cho bà Nguyễn Thị Xuân. Đây là quan hệ dân sự và được cơ quan Công chứng chứng thực hợp đồng theo quy định.
Riêng với khu đất A3, UBND TP Đà Nẵng khẳng định đơn giá chuyển nhượng QSDĐ của các cá nhân đối với khu đất này không phải là giá thị trường trong điều kiện bình thường. Do lẽ, sau khi hoàn thành nghĩa vụ tài chính đối với khu đất A3, bà Phạm Thị Đông đã chuyển nhượng lại cho bà Trương Thị Chi và Lê Thuý Hương. Bà Đông với hai người này có quan hệ bà con trong gia đình, làm ăn với nhau...
Sau khi được cấp giấy chứng nhận QSDĐ, hai bà Trương Thị Chi và Lê Thuý Hương chuyển nhượng cho ông Trương Đình Trung. Tiếp đó ông Trung chuyển nhượng cho Công ty cổ phần bất động sản Phương Trang. Ông Trung chính là Phó Giám đốc Công ty này, giữa ông và công ty có quan hệ, cùng chung quyền lợi nên giá chuyển QSDĐ đối với khu đất này không phải là giá thị trường trong điều kiện bình thường. Giữa ông Trung và công ty đã thoả thuận nâng khống giá trị khu đất nhằm vay ngân hàng với số tiền lớn, chứ giá trị thực trên thị trường thấp hơn nhiều. Ngoài ra, việc chuyển nhượng QSDĐ giữa các cá nhân, tổ chức là quan hệ dân sự giữa các bên, được cơ quan Công chứng chứng thực hợp đồng theo quy định của pháp luật nên không thuộc trách nhiệm của UBND TP.
PV: Theo TTCP thì khu đất chuyển đổi mục đích SDĐ của Công ty Tân Cường Thành tính giá thấp hơn giá TP quy định là 67.323.064 triệu đồng. Ông giải thích việc này thế nào?
Ông Văn Hữu Chiến: Đối với khu đất này, UBND TP Đà Nẵng đã phê duyệt đơn giá đất sản xuất kinh doanh là 410.000 đ/m2. Sau khi công ty đề nghị chuyển mục đích SDĐ sang đất ở thì Hội đồng thẩm định giá TP đề xuất giá chuyển mục đích SDĐ của khu đất này là 175.800 đ/m2. UBND TP Đà Nẵng thống nhất với đề xuất nêu trên.
Theo đó, giá đất ở giao quyền SDĐ cho Công ty Tân Cường Thành là 585.800 đ/m2 (410.000 đ/m2 + 175.800 đ/m2) là đúng thẩm quyền và phù hợp với giá thị trường tại thời điểm, trong điều kiện công ty này phải tự bỏ kinh phí di dời cơ sở sản xuất theo hiện trạng để có mặt bằng xây dựng khu dân cư theo chủ trương của UBND TP tại công văn số 4865/VP-QLĐTh ngày 25/11/2010 (TP không bồi thường thiệt hại nhà xưởng, chi phí di dời, giải phóng mặt bằng...). Như vậy đơn giá này nằm trong khung giá đất mà Chính phủ quy định tại Nghị định 188/2004/NĐ-CP và cao hơn giá đất tối thiểu (đối với đất ở nông thôn, loại xã đồng bằng) lên đến 58,6 lần (585.800 đ/m2/10.000 đ/m2).
PV: TTCP cho rằng, năm 2007, khi chuyển nhượng khu đất A4, A5 khu đầu tuyến Sơn Trà - Điện Ngọc cho Công ty cổ phần xây dựng thương mại Phú Mỹ xây chung cư, căn hộ cao cấp, văn phòng cho thuê và khách sạn, UBND TP Đà Nẵng và Hội đồng thẩm định giá đất TP không xác định theo giá đất ở mà giữ nguyên theo giá đất sản xuất kinh doanh (SXKD, bằng 0,7 giá đất ở), gây thất thu cho ngân sách. Đến năm 2010, công ty này chuyển nhượng lại cho Công ty cổ phần xây dựng Phương Trang với số tiền hơn 285,6 tỉ đồng, chênh lệch so với giá của TP xác định năm 2007 hơn 22,6 tỉ đồng". Ý kiến của ông về vấn đề này như thế nào?
Ông Văn Hữu Chiến: Nhận định của TTCP như vậy là không đúng. Bởi vì Hội đồng thẩm định giá đất TP Đà Nẵng đề xuất mức giá khởi điểm để đấu giá đất theo mục đích SXKD phi nông nghiệp là 2.570.000đ/m2 và được UBND TP thống nhất. Sau khi đăng báo công khai đấu giá theo quy định, hết thời hạn vẫn không có tổ chức, cá nhân nào tham gia đấu giá, chỉ có Công ty Phú Mỹ có đơn xin nhận chuyển QSDĐ và được UBND TP Đà Nẵng thống nhất giao QSDĐ với đơn giá SXKD phi nông nghiệp như nêu trên.
Sau khi nộp toàn bộ tiền SDĐ hai khu đất này, Công ty Phú Mỹ được UBND TP Đà Nẵng cấp giấy chứng nhận QSDĐ số AK280458 và AK280459. Theo giấy chứng nhận đã cấp cho Công ty Phú Mỹ thì mục đích sử dụng các khu đất này là đất SXKD phi nông nghiệp và UBND TP Đà Nẵng thu tiền SDĐ đối với công ty là đất SXKD phi nông nghiệp chứ không phải là đất ở như ý kiến của TTCP.
PV: TTCP cũng có ý kiến rằng khu đất 29ha thuộc dự án sân golf Đa Phước giao cho Công ty 79 thấp hơn giá TP quy định, làm lợi cho công ty này hơn 570 tỉ đồng. Ông giải thích vấn đề này ra sao?
Ông Văn Hữu Chiến: Ý kiến này của TTCP cũng không đúng. Bởi vì ngày 16/11/2006, Công ty TNHH Daewon Cantavil và UBND TP Đà Nẵng ký Thoả thuận nguyên tắc đầu tư dự án khu đô thị phức hợp sân golf Đa Phước, cụ thể trên cơ sở giá thu tiền mặt nước được thống nhất là 300.000đ/m2 và đơn giá thu tiền thuê đất 0,1USD/m2/năm. Trong thoả thuận nguyên tắc này có việc giao quyền SDĐ cho một Công ty Việt Nam liên doanh với Công ty Daewon với diện tích 29ha, đơn giá 300.000đ/m2.
Trong dự án này, Nhà nước giao mặt nước cho chủ đầu tư, còn chủ đầu tư phải bỏ ra 100% chi phí để làm kè, san lấp mặt bằng, nên việc TP thu tiền SDĐ với giá 300.000đ/m2 là phù hợp với giá thị trường tại thời điểm đó. Chưa kể đơn giá 300.000đ/m2 mặt nước đi kèm với điều kiện nhà đầu tư phải bàn giao cho TP khoảng 25ha đã hoàn chỉnh cơ sở hạ tầng (với chi phí phải bỏ ra khoảng 5 triệu USD) để TP xây dựng khu vực công ích công cộng. Theo giá đất hiện hành của TP thì giá trị của khu đất 25ha này là 988 tỉ đồng.
UBND TP Đà Nẵng khẳng định giá đất giao cho Công ty Daewon là giá mặt nước. Đối với khu đất 29ha, ngoài đơn giá giao mặt nước là 300.000đ/m2 thì giá trị thu được đối với 25ha nêu trên được phân bổ cho khu 29ha, theo đó tiền SDĐ mỗi m2 là 3.407.000đ (988 tỉ/29ha). Như vậy, việc thu tiền SDĐ thực tế cho mỗi m2 của khu đất 29ha là 3.707.000đ (3.407.000đ/m2 + 300.000đ/m2). Đây là đơn giá tiền SDĐ mà TP được hưởng lợi với khu đất 29ha đã giao cho Công ty Daewon với đối tác là doanh nghiệp Việt Nam. Thực tế TP thu và hưởng lợi được 1.075 tỉ đồng, gồm 988 tỉ đồng là số tiền hưởng lợi từ 25ha và 87 tỉ đồng là tiền thu mặt nước của 29ha.
Theo Infone
--------------------------
Không có nhận xét nào:
Đăng nhận xét